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Inmuebles y viviendas en Australia

Visión general

En 2009, el mercado inmobiliario australiano fue calificado como el segundo mejor del mundo. Es de destacar que la recesión mundial de 2008 no ha sacudido el mercado, y se mantuvo viva y sostenible gracias a la moneda nacional robusta y el auge de la minería que ocurrió en el oeste de Australia.

Para los australianos, ser propietario de una vivienda no es sólo tener un techo bajo el que cobijarse. Es una especie de icono cultural o un sueño. Esta noción es lo que motiva a una persona en su vida: primero trabaja para convertirse en propietario de una casa y luego trabaja para mantener su deseada propiedad. Para los australianos, poseer una casa es como tener una participación en el país. De este modo, crece la responsabilidad social; por eso, el gobierno fomenta la propiedad de la vivienda con diversos incentivos fiscales.

La vivienda es un componente importante de la calidad de nuestras vidas. Entonces, ¿se sienten los australianos cómodos y protegidos en sus viviendas y si existe la posibilidad de que un extranjero tenga un lugar propio? Esperamos que nuestra guía de la vivienda en Australia le ayude a conocer las opciones disponibles en el país, los precios y las características del mercado.

Precio de la propiedad

La propiedad es la forma moderna de expresar valor, y la voz de Australia en el mercado mundial es, por supuesto, muy alta. Como país desarrollado con mucha gente rica, construye propiedades, rinde culto a la propiedad y persigue la propiedad en eterna insatisfacción. A los australianos les encanta hablar de la vivienda; para los habitantes de las grandes ciudades (como Sydney o Melbourne), es una fuente de aspiración y estrés constantes. Permitirse una propiedad aquí se hace más difícil a medida que aumentan los estándares y el valor de estatus de este bienestar. La vivienda se mantiene cara intencionadamente en Australia, y sólo los que más ganan pueden permitirse comprar y mantener una propiedad personal.

Los precios de la vivienda en Australia aumentan 2 veces más rápido que los ingresos de los hogares. En 2011, el número de hogares que no pudieron encontrar una vivienda adecuada y asequible fue de 500.000. Según encuestas recientes, para comprar una casa, un hogar medio necesita invertir sus ingresos anuales durante 4-5 años (sin gastar un dólar de ellos). El gobierno restringe intencionadamente las nuevas iniciativas de construcción para impulsar los precios y avivar la demanda en las opciones de vivienda existentes. La mayoría de los hogares tienen que conformarse con un alquiler "eterno" gastando más de 20% de su renta anual disponible en mantener un techo sobre sus cabezas. Es más que la media de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico, que es de 18%. Se dice que alquilar una vivienda en Australia es 10% más caro que en el Reino Unido.

Los precios, por supuesto, varían de un lugar a otro, pero la tendencia general es la siguiente: cuanto más lejos, más barato. La mayoría de los australianos viven en la costa oriental del país; por eso, las zonas urbanas costeras como Sidney y Melbourne son las más caras. Aquí, los precios oscilan entre los 350.000 y los 550.000 dólares australianos. Los precios tienden a reducirse a la mitad a medida que se avanza 100 kilómetros hacia el interior; sin embargo, en el caso de Australia, no siempre es posible ahorrar en vivienda adentrándose en el interior del país: las opciones de empleo son escasas allí y las infraestructuras empeoran a medida que uno se adentra en el continente. Sin embargo, el Gobierno tiene intención de reestructurar su planificación urbana para orientarla más al tránsito (los llamados "desarrollos orientados al tránsito" (TOD)).

Tipos de vivienda

En Australia existen viviendas públicas (viviendas asequibles y seguras proporcionadas por el Estado) que satisfacen las necesidades de los ciudadanos y residentes con los ingresos más bajos; sin embargo, este sector es bastante modesto y no puede satisfacer la creciente demanda. Por ejemplo, en una década, en 2007, la población de Australia creció en casi 3 millones de personas, mientras que el número de opciones de vivienda pública sólo aumentó en 32 mil viviendas.

El mayor porcentaje de viviendas alquiladas al Estado es del 17,12%, y se encuentra en la costa norte y en el centro del país. La zona más premium del este tiene el porcentaje más bajo de alquileres públicos. Financiadas por los gobiernos federal y estatal, las viviendas públicas australianas suelen ser de 2 tipos: apartamentos de varias plantas (pisos sin ascensor o torres de 22 pisos) situados dentro de la ciudad o adosados/casas unifamiliares que suelen construirse en zonas suburbanas. A menudo, los inquilinos de larga duración compran las casas adosadas y las convierten en propiedad privada.

La mayoría de las viviendas sociales se construyeron entre 1945 y 1980. Satisfacían las necesidades de los soldados que regresaban de la II Guerra Mundial y mejoraban las condiciones de las zonas suburbanas interiores (en las grandes ciudades, son zonas de primera línea alrededor del distrito comercial donde inicialmente vivía la clase trabajadora). El experimento de construir rascacielos en el centro de las ciudades no fue bien acogido por la comunidad, lo que acabó por reducir el programa social. Ahora, el mercado de la vivienda pública experimenta una drástica desaceleración: parece que tanto el gobierno federal como los estatales invierten en vivienda asequible con más reticencia. El mercado de la vivienda social sigue desarrollándose gracias a los esfuerzos de organizaciones sin ánimo de lucro, organizaciones benéficas y proveedores.

Comprar una propiedad en Australia

Comprar su propia vivienda es, por supuesto, la forma más deseable de establecerse en el país. La ubicación es lo primero que hay que tener en cuenta antes de comprar una casa en Australia. Como ya se ha dicho, Sydney y Melbourne, situadas en la parte oriental más poblada del país, le costarían una fortuna. El ambiente aquí gira en torno al dinero y, por tanto, vivir aquí es una cuestión de estatus. Si busca un ambiente más relajado, opte por Brisbane. Allí no sólo hace más calor, sino que el estilo de vida es más informal. Como Australia es un país enorme (sus 8 estados también lo son), es aconsejable elegir una propiedad que esté realmente cerca de tu trabajo o escuela, ya que vivir en un estado y trabajar en otro suena irreal en el caso de Australia. No compres una casa antes de conseguir un trabajo.

La compra puede realizarse de 3 formas populares: a través de ventas abiertas, a través de ventas privadas o a través de una subasta. Hasta 50% de todas las operaciones de compra en Australia se realizan en la subasta. Es posible prestar algún dinero de las instituciones financieras, sin embargo, se volvieron más exigentes a la cantidad del pago inicial. Si usted está interesado, hacer una investigación sobre los requisitos de los mayores bancos australianos: Commonwealth, ANZ, National, etc.

Los extranjeros que persiguen la propiedad de un inmueble en Australia, desgraciadamente, no gozan de libertad absoluta, ya que existen ciertas restricciones. Si invertir en inmuebles es de suma importancia para usted, le recomendamos que estudie la base legal para dicha compra. El sitio web de la Foreign Investment Review Board puede ser una gran fuente de información valiosa. Conozca sus derechos de antemano para poder contribuir con su dinero a una operación ganadora. Una vez que hayas determinado la ubicación y el tipo de propiedad, utiliza los portales inmobiliarios (como Domain.com.au o Realestate.com.au) para hacer coincidir tu dinero con un alojamiento perfecto. Ten en cuenta que el tamaño de la casa (que suele expresarse en metros cuadrados) puede significar el tamaño del tejado en lugar del cuadrado real de la casa.

Otra cosa importante que hay que tener en cuenta son los costes adicionales que se aplican cuando alguien compra una propiedad en Australia. En primer lugar, está el impuesto Stamp Duty (2-5%), que se calcula en función del valor de la propiedad, su ubicación (el tipo varía en los distintos estados), el tipo de propiedad, etcétera. El impuesto de Actos Jurídicos Documentados lo paga el comprador. Si compra una casa nueva o un terreno, se le puede aplicar el Impuesto sobre Bienes y Servicios (10%), así que asegúrese de preguntar si tiene que pagar este impuesto o no (en algunos casos puede estar incluido en el coste final de la casa). Si la casa no es nueva, sino que el vendedor es el inversor propietario de varias casas, se puede aplicar el GST. A esto hay que añadir la tasa estatal por tramitar el contrato (unos 30-100 AUD) y los honorarios del abogado que se encargue de la transmisión de la propiedad. Si posee varias propiedades en Australia, se le aplicará un impuesto anual. La buena noticia para los propietarios primerizos es que el gobierno ofrece importantes subvenciones (hasta 15.000 AUD) que ayudan no sólo a cubrir todos los impuestos exigidos, sino también a ahorrar mucho.

Los extranjeros que deseen comprar una propiedad en el extranjero deben tener en cuenta que cada Estado tiene sus propios procedimientos y legislación en materia de transmisión de la propiedad. Además, el abogado que elija sólo está autorizado a actuar en su Estado (o, más raramente, en dos Estados, si vive en la frontera). Por ello, debe informarse sobre la legislación y los servicios de transmisión de la propiedad en el estado en el que adquiere el inmueble.

Alquiler de inmuebles en Australia

El alquiler es una opción muy popular en la UA. Los australianos alquilan no sólo porque no pueden permitirse comprar, sino también porque es más sencillo: hay mucha gente que prefiere alquilar aunque tenga medios suficientes para comprar. Este enfoque agita la competencia y mantiene los precios inexorablemente altos. El precio exacto dependerá de la ubicación del inmueble (a qué distancia está de la ciudad y de las paradas de transporte público), el número de dormitorios, las condiciones de remodelación y la disponibilidad de servicios en el barrio. Se dice que los alquileres en ciudades como Darwin, Sydney y Melbourne son los más altos. Un estudio sin amueblar le costaría 250-350 AUD por semana, mientras que por un apartamento/casa de 2 dormitorios por la misma semana de alquiler tendrá que sacrificar hasta 500-750 AUD.

La mayoría de las viviendas alquiladas las gestionan los agentes, por lo que para que te tengan en cuenta debes cumplir algunos criterios. Si conciertas una cita con el agente, vístete elegantemente para la ocasión. Para inscribirte en el registro del agente, también tendrás que presentar algunos documentos que demuestren tu fiabilidad: por ejemplo, pasaporte, carné de conducir, referencias de tu anterior casero y de tu actual empleador. Tus posibilidades de conseguir el trato dependen en gran medida de tu estatus: los estudiantes, los parados o las familias monoparentales son tratados como menos fiables y, por tanto, tienen muchas menos posibilidades. En Australia, debes demostrar tu capacidad de pago.

Tenga en cuenta que el coste del alquiler también incluirá los honorarios del agente, que suelen equivaler al coste de 2 semanas de alquiler por año de contrato. Por lo general, las viviendas se alquilan sin muebles. Se suele pedir a los inquilinos que paguen un mes de alquiler por adelantado; en algunos casos, se aplica una fianza contra daños. Muy a menudo, los inquilinos tienen que pagar fianzas por los servicios (como el gas, el teléfono o la electricidad).

Los contratos suelen celebrarse por 12 meses, y no se recomienda romperlo porque el coste del procedimiento es muy elevado. Por lo general, el inquilino que abandona antes la vivienda tiene que pagar hasta que finalice el contrato o proponer a otro inquilino que se haga cargo del alquiler. En aras de la corrección, debes avisar al casero de tu marcha con antelación: 3 semanas antes de la fecha decidida de finalización del contrato. El casero, por su parte, también puede rescindir el contrato (normalmente después del primer periodo de 12 meses), pero debe comunicárselo al inquilino 2 meses antes de la rescisión.

Es urgente firmar un contrato de alquiler con un agente o un propietario. Los requisitos de este contrato y el número mínimo de cláusulas dependen del estado en el que se encuentre la vivienda. Otro documento importante es el informe de inspección (inventario) que debe realizar el propietario (o un agente): en él se comprueba y describe el estado de la vivienda alquilada para evitar posibles reclamaciones por daños en muebles o electrodomésticos en el futuro. Deben tomarse lecturas de todos los contadores (gas, electricidad o agua) de la vivienda para asegurarse de que el inquilino recibe las facturas justas.

Otras opciones de alquiler

Debido a un mercado inmobiliario muy congestionado y a los elevados precios, muchos australianos (sobre todo los solteros y jóvenes) ahorran mucho en gastos de alquiler eligiendo opciones como pensiones, alojamientos o pisos compartidos.

  • Una pensión significa que un propietario acoge a varios huéspedes y les proporciona servicios de media pensión (desayuno y cena).
  • El alojamiento consiste en acoger a uno o dos inquilinos a los que albergas en tu casa como miembros de la familia y les proporcionas el desayuno y la cena. Esta opción la utilizan a menudo los estudiantes extranjeros.
  • Compartir es una opción muy popular entre los jóvenes de las grandes ciudades, que consiste en vivir en una casa o apartamento con otros inquilinos y compartir no sólo el baño y la cocina, sino a menudo también el salón e incluso el dormitorio.

El coste de esta opción de alquiler alternativo dependerá de la ubicación y las comodidades y de si se le proporciona un dormitorio/baño independiente o uno compartido. Por ejemplo, ocupar un dormitorio le costará aproximadamente 100 AUD por semana, mientras que si prefiere tener su propio cuarto de baño, el coste semanal ascendería a 250 AUD.

Aunque el mercado inmobiliario australiano está congestionado, aún es posible encontrar una vivienda adecuada por un precio asequible. Convertirse en residente permanente aumenta las posibilidades de adquirir una propiedad más asequible, ya que se tiene acceso al sector público de la vivienda. La mejor manera de sobrevivir en una sociedad obsesionada por la propiedad es darse cuenta de que la verdadera casa no son sólo paredes y tejado, sino un lugar al que pertenece tu corazón y donde tus allegados son felices y están protegidos. Para ello, Australia tiene muchas opciones que ofrecerte.

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