澳大利亚房产和住房
概述
早在 2009 年，澳大利亚房地产市场就被誉为全球第二好的市场。值得注意的是，2008 年的全球经济衰退并未撼动这一市场，得益于国家货币的坚挺和西澳大利亚州的采矿业繁荣，这一市场依然生机勃勃并具有可持续性。
对澳大利亚人来说，拥有住房不仅仅是为了有房住。它是一种文化象征或梦想。这种观念是一个人一生的动力：首先，他们为成为房子的主人而努力，然后，他们为维护自己的理想财产而努力。对澳大利亚人来说，拥有一栋房子就等于拥有了国家的股份。这样，社会责任感就会增强；这也是政府通过各种税收激励措施鼓励人们拥有住房的原因。
住房是我们生活质量的重要组成部分。那么，澳大利亚人在自己的住宅中是否感到舒适和有保障，外国人是否有机会拥有属于自己的一席之地？我们希望我们的澳大利亚住房指南能够帮助您了解澳大利亚的住房选择、价格和市场特点。
物业价格
房产是现代人表达价值的方式，澳大利亚在世界市场上的声音当然非常响亮。作为一个富裕人口众多的发达国家，它建造房产，崇拜房产，在永恒的不满中追逐房产。澳大利亚人喜欢谈论住房；对于大城市（如悉尼或墨尔本）的居民来说，住房是他们不断追求的目标和压力的来源。随着福利标准和地位价值的提高，在这里买房变得越来越难。在澳大利亚，房产价格一直居高不下，只有高收入者才有能力购买和维护个人房产。
澳大利亚的房价上涨速度是家庭收入的 2 倍。2011 年，找不到合适且负担得起的住房的家庭有 50 万户。根据最近的调查，为了买一套房子，一个普通家庭需要在 4-5 年内将其年收入投入其中（不花一分钱）。政府有意限制新的建设举措，以提高房价，刺激对现有住房的需求。大多数家庭不得不满足于 "永恒 "的租房生活，每年花费超过 20% 的可支配收入来维持头上的屋顶。这比经济合作与发展组织的平均水平（18%）还要高。据说，澳大利亚的租房费用比英国高 10%。
当然，价格因地而异，但总的趋势是：离成本越远越便宜。大多数澳大利亚人居住在东部沿海地区，因此悉尼和墨尔本等沿海城市地区的房价最为昂贵。这里的房价从 35 万澳元到 55 万澳元不等。然而，就澳大利亚而言，深入内陆地区并不总能节省住房开支：那里的就业选择很少，而且越深入大陆，基础设施越差。不过，政府有意调整城市规划，使其更加以公交为导向（即所谓的 "公交导向开发"（TOD））。
住房类型
澳大利亚确实存在公共住房（由国家提供的经济适用房和保障房），以满足收入最低的公民和居民的需求；但这一部门的规模相当小，无法满足日益增长的需求。例如，截至 2007 年的十年间，澳大利亚人口增长了近 300 万，而可供选择的公共住房数量仅增加了 3.2 万套。
向国家租房的比例最高，为 17.12%，位于北部沿海和中部。东部最高档的地区公租房比例最低。澳大利亚的公共住房由联邦政府和州政府出资建造，通常分为两种类型：一种是位于市内的多层公寓（步行式公寓或 22 层高的塔楼），另一种是通常建在郊区的联排别墅/独立式住宅。联排别墅经常被长期租户买走，成为私人财产。
大部分公共住房建于 1945 年至 1980 年期间。为了满足从二战中归来的士兵的需求，并改善郊区内部的条件（在大城市中，郊区是商业区周围的第一环地区，最初是工人阶级的居住地）。市内高层建筑的试验并没有得到社会的认可，这最终导致了社会项目的缩减。现在，公共住房市场的发展速度急剧放缓：联邦政府和州政府对经济适用房的投资似乎都不太情愿。在非营利组织、慈善机构和提供者的努力下，社会住房市场仍在发展。
在澳大利亚购买房产
购买自己的房产当然是在国内定居最理想的方式。在澳大利亚买房，首先要考虑的是地理位置。如上所述，位于人口最稠密的东部地区的悉尼和墨尔本会让您花费不菲。这里的氛围是金钱至上，因此，住在这里是身份的象征。如果您想寻找更轻松的氛围，可以选择布里斯班。那里不仅更暖和，生活方式也更随意。澳大利亚是一个幅员辽阔的国家（它的 8 个州也非常大），因此选择离工作或学校较近的房产是明智之举，因为在一个州生活而在另一个州工作听起来很不真实。在找到工作之前不要买房。
购买方式有三种：公开销售、私人销售或拍卖。在澳大利亚，高达 50% 的购房交易是通过拍卖达成的。您可以从金融机构贷到一些钱，但金融机构对首付款的要求越来越高。如果您有兴趣，可以研究一下澳大利亚最大银行的要求：联邦银行、澳新银行、国民银行等。
遗憾的是，在澳大利亚拥有房产的外国人并不享有绝对的自由，因为存在某些限制。如果投资房产对您来说至关重要，我们建议您研究一下购买房产的法律依据。外国投资审查委员会的网站是宝贵信息的重要来源。提前了解自己的权利，为成功交易贡献自己的资金。在确定了房产的位置和类型后，请使用房产门户网站（如 Domain.com.au 或 Realestate.com.au）为您的资金与完美的住所牵线搭桥。请注意，房屋面积（通常以平方米为单位）可能指的是屋顶的面积，而不是房屋的实际面积。
另一个需要牢记的重要事项是在澳大利亚购买房产的额外费用。首先是印花税（2-5%），其计算方法取决于房产的价值、位置（不同州的税率不同）、房产类型等。印花税由购房者支付。如果您购买的是新房或土地，则可能需要缴纳商品和服务税（10%），因此请确保您询问是否需要缴纳该税（在某些情况下，该税可能包含在房屋的最终成本中）。如果房屋不是新房，但卖方是拥有多套房屋的投资者，则可能需要缴纳消费税。此外，还需支付州政府处理合同的费用（约 30-100 澳元），以及处理过户手续的律师费用。如果您在澳大利亚拥有多处房产，您将被征收年度税。对于首次置业者来说，好消息是政府提供了可观的补助金（高达 1.5 万澳元），这不仅有助于支付所有必要的税费，还能节省大量开支。
希望在澳大利亚购买房产的外国人应注意，每个州都有自己的一套房产所有权转让程序和法律。您可能选择的律师也只被授权在本州范围内行事（如果他们居住在两个州的交界处，则很少在两个州范围内行事）。因此，您应在购买房产的州内了解相关立法和房产过户服务。
在澳大利亚租房
租房在澳大利亚非常流行。澳大利亚人租房不仅是因为买不起房，还因为租房更简单：即使有足够的经济能力买房，也有很多人喜欢租房。这种做法激起了竞争，使房价居高不下。具体价格取决于房产的位置（离市区和公共交通站点的距离）、卧室数量、装修条件以及周边设施的可用性。达尔文、悉尼和墨尔本等城市的租金据说是最高的。一间不带家具的单间每周租金为 250-350 澳元，而一套两居室的公寓/住宅一周的租金则高达 500-750 澳元。
大多数出租房都是由中介管理的，因此要想获得考虑，您必须满足一些条件。如果您与中介约好了时间，请穿着得体。为了在中介处登记，您还必须提供一些证明您值得信赖的文件：例如护照、驾驶执照、前任房东和现任雇主的推荐信。您赢得交易的机会在很大程度上取决于您的身份：学生、失业者或单亲父母被视为不太可靠，因此机会要小得多。在澳大利亚，您必须证明自己的支付能力。
请注意，您的租金成本还包括中介费，通常相当于合同期内每年 2 周的租金。在英国，出租房通常不带家具。租户通常被要求预付一个月的房租；在某些情况下，租户还需缴纳防损保证金。租户通常需要支付公用事业费（如煤气、电话或电费）的押金。
合同期限通常为 12 个月，不建议您毁约，因为毁约的费用很高。通常情况下，提前退租的房客必须支付房租直到合同结束，或者建议其他房客接手房租。为了妥当起见，您必须提前通知房东您要离开，即在决定的合同终止日期前 3 周。房东方面也可以终止合同（通常在第一个 12 个月之后），但他们必须在合同终止前 2 个月通知租户。
与中介或业主签订租赁协议是当务之急。该协议的要求和最少条款数量取决于房产所在州。另一份重要文件是房东（或中介）必须提供的检查报告（清单）：他们会检查并描述租用房屋的状况，以避免将来可能出现的家具或电器损坏投诉。必须读取房屋内所有电表（煤气表、电表或水表）的读数，以确保租户收到的账单准确无误。
其他租赁选择
由于房地产市场非常拥挤且价格高昂，许多澳大利亚人（尤其是未婚和年轻的澳大利亚人）通过选择寄宿房屋、住宿或合租等租房方式来节省大量房租。
- 膳宿公寓是指房主收容一些住宿者，并为他们提供半食宿服务（早餐和晚餐）。
- 住宿是指将一两个房客作为家庭成员安置在家中，并为他们提供早餐和晚餐。留学生通常会选择这种方式。
- 对于大城市的年轻人来说，合租是一个很受欢迎的选择，这意味着与其他租户同住一栋房子或公寓，不仅共用浴室和厨房，还经常共用客厅甚至卧室。
这种替代性租房方案的费用取决于地点和设施，以及为您提供的是独立卧室/浴室还是共用卧室/浴室。例如，占用一间卧室的每周费用约为 100 澳元，而如果您希望拥有自己的浴室，每周费用将高达 250 澳元。
虽然澳大利亚房地产市场拥挤不堪，但仍有可能以可承受的价格找到合适的住所。成为永久居民后，您将有更多机会购买价格更实惠的房产，因为您可以使用公共住房部门。要想在这个房地产至上的社会中生存下去，最好的办法就是认识到真正的房子不仅仅是墙壁和屋顶，而是你的心灵归属之地，是你的亲朋好友快乐和受到保护的地方。为此，澳大利亚为您提供了很多选择。
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